Dla wielu z nas inwestycja w mieszkanie na wynajem jest głównym pomysłem na zarobienie dobrych pieniędzy przy niskim nakładzie pracy. W ubiegłych latach był to jeden z najlepszych i najpewniejszych sposobów pozyskiwania dodatkowych środków pieniężnych. Czy tak jest nadal? Jak wygląda sytuacja na przełomie 2015 i 2016 roku?
„Przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach wzrosła do poziomu 4,39 proc. netto, to najwięcej od jesieni 2012 r.” – dane z Domiporta.pl, Home Broker
Zdaniem niektórych ekspertów, inwestycja w mieszkania na wynajem to dużo lepsze zyski od lokat bankowych i obligacji skarbowych. Warto zauważyć, że stopa zwrotu jest najwyższa w Gdańsku, Łodzi i w Warszawie. Jak wysoka? Przewyższa dwukrotnie oprocentowanie lokat. W Gdańsku rentowność netto przekracza aż 5%. W sporządzonych wyliczeniach wzięto również pod uwagę takie wydatki jak podatek, szukanie najemców i inne. Przyjęto, że w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego możemy liczyć na zasiedlenie go, a co za tym idzie na regularne wpływy do naszego portfela, przez 10,5 miesiąca w skali roku.
Czy każdy najem mieszkania przyniesie taki sam zarobek?
Oczywiście nie każdy najem będzie w równym stopniu opłacalny, co wyżej przedstawiony przykład. Pomimo tego, rentowność powinniśmy podawać w skali kilku lat, ponieważ w przypadku takiej inwestycji może się ona nieco wahać – zarówno spadać, jak i rosnąć. Każdy z nas pewnie ma świadomość tego, że rentowność była, jest i zawsze będzie uzależniona od wielu czynników. Trzeba pamiętać, że każde początkowe wyliczenie tworzone przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w tego typu nieruchomość, powinno zawierać wartości średnie i mediany. W ten sposób będziemy w stanie oszacować pewien bezpieczny zysk, co nie oznacza, że nie może on być zdecydowanie wyższy lub niższy. Główną kwestią, która wpływa na rentowność inwestycji, jest nie tylko sama nieruchomość, ale również inwestor. Znalezienie odpowiedniego najemcy i dobra wycena lokalu, bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej inwestycji i leżą w rękach właśnie właściciela lokalu. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę stawki zakupu nieruchomości, standard lokalu i lokalizację. W ten sposób możemy dokonać realnych obliczeń kosztorysowych.
Na początku 2015 roku rentowność mieszkań na wynajem w Polsce kształtowała się następująco:
Gdańsk – średnia cena zakupu m2 wynosi 4984 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 32,88 zł, co daje zysk netto w wysokości 5,13%
Gdynia – średnia cena zakupu m2 wynosi 4965 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 25,33 zł, co daje zysk netto w wysokości 3,69%
Kraków – średnia cena zakupu m2 wynosi 6265 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 31,06 zł, co daje zysk netto w wysokości 3,61%
Łódź – średnia cena zakupu m2 wynosi 3514 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 24,50 zł, co daje zysk netto w wysokości 4,99%
Warszawa -średnia cena zakupu m2 wynosi 7096 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 44,39 zł, co daje zysk netto w wysokości 4,83%
Wrocław – średnia cena zakupu m2 wynosi 5330 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 35,01 zł, co daje zysk netto w wysokości 4,96%
Poznań – średnia cena zakupu m2 wynosi 5282 zł, średnia cena najmu m2 wynosi 25,65 zł, co daje zysk netto w wysokości 3,53%
Wyliczenie sporządzono w oparciu o dane pozyskane z Home Broker i Open Finance oraz Domiporta.pl.
Jak widać z powyższych wyliczeń, nawet niewielki zysk na wynajmie mieszkań, który kształtuje się w okolicy 3,53 proc. netto w skali roku, to i tak więcej, niż dostalibyśmy obecnie na lokacie. Przy porównaniu bierzemy pod uwagę sytuację, w której chcemy zdeponować w banku większą kwotę niż 5-10 tys. zł. Są też korzystniejsze oferty lokat, ale zawsze mają pewne ograniczenia w kwestii wysokości zdeponowanych środków oraz tę wadę, że są to promocje, czyli trzeba na nie trafić.
Czy wynajem mieszkania to bezpieczna inwestycja?
Niektórzy z was mogą teraz powiedzieć, że wszystko wyglądałoby tak pięknie, gdyby wszyscy najemcy byli wypłacalni. Niektórzy mogą słusznie twierdzić, że pozbycie się z lokalu mieszkańca, który nie płaci w terminie, jest jak walka z wiatrakami. Zgodzę się z tym, ale można temu zapobiec już w momencie podpisywania umowy najmu. Obecnie każdy właściciel nieruchomości ma możliwość podpisania z potencjalnym wynajmującym umowy najmu okazjonalnego, która chroni prawa inwestora. Taki dokument to koszt zaledwie 200 złotych, a wiele możliwości w przypadku problemów z lokatorem. W Umowie Najmu Okazjonalnego zawierają się takie punkty, które bezwzględnie chronią interesy właściciela. Jest to między innymi oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczeniu mieszkania w momencie wystąpienia zaległości finansowych względem właściciela. Dodatkową ważną informacją jest to, że w umowie musi znaleźć się zapis, gdzie lokator opuści mieszkanie, wraz z pisemny wyrażeniem zgody właściciela tego mieszkania na przyjęcie takiej osoby pod swój dach. Czy może być coś bardziej komfortowego dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem?
